Omgevingsprogramma gebiedsontwikkeling

Het programma is een planologisch hulpmiddel waarin alle onderdelen van een gebiedsontwikkeling samenkomen: van ambities en maatregelen tot planning en samenwerking. Na vaststelling door het college van B&W vormt het programma de basis voor juridische borging via een BOPA of een wijziging van het omgevingsplan.

Wij merken dat gemeenten steeds vaker voor dit instrument kiezen. De belangrijkste redenen zijn:

• Onvoldoende duidelijkheid over het plan. De exacte invulling en inrichting van het gebied is nog niet helder. Het is daarom niet wenselijk om al een bouwtitel te geven via een WOP.
• Grondslag voor voorkeursrecht. Vanuit de gekozen ontwikkelstrategie is er behoefte om een voorkeursrecht te vestigen.

Daarnaast is vaak de behoefte aan:

• Gefaseerde gebiedsontwikkeling. Werken in stappen, maar wel binnen een overkoepelend ruimtelijk kader, eventueel onderbouwd met een MER.
• Duidelijke spelregels en kaders. Deze dienen als toetsingskader voor BOPA’s.
• Onderbouwing voor kostenverhaal. Zodat later in de WOP kostenverhaalregels kunnen worden opgenomen.
• Flexibel sturingsinstrument. Om in te spelen op veranderende wensen, zoals functiemenging of volkshuisvestelijke eisen (bijvoorbeeld betaalbaarheid en verhouding huur-koop).
• Versnelling van procedures. Wijzigingen in het gebiedsontwikkelingsprogramma kunnen door het college van B&W worden vastgesteld, wat het proces sneller maakt.

Het programma gebiedsontwikkeling bevat grofweg drie elementen:

1. Kaders: bestaande uit de ruimtelijke en beleidsmatige randvoorwaarden, veelal vertaald in een gebiedsvisie die door de gemeenteraad is vastgesteld;
2. Keuzes: waarin de afweging voor de betreffende gebiedsontwikkeling gemotiveerd worden, veelal op basis van een Mer of Mer-beoordeling en bijbehorende onderzoeken;
3. Realisatie: waarin wordt ingegaan op de ontwikkelstrategie, de programmering, fasering, planologische spelregels en de uitwerking in maatregelen aan bod komen.

Uiteraard is een motivering van de participatie een verplicht onderdeel van het programma, rekening houdend met het gemeentelijke participatiebeleid. Dit geldt eveneens voor de publicatie op het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO).

Voorbeelden van gebiedsontwikkelingsprogramma’s die wij opstellen of begeleiden zijn:

• Gebiedsontwikkeling Oostflank te Purmerend (5.800 woningen en voorzieningen);
• Gebiedsontwikkeling ‘t Zoet in Breda (4.000-6.000 woningen en voorzieningen);
• Noordoever in Venlo (transformatie van een havengebied); 
• Gebiedsontwikkeling De Veense Put in de gemeente Altena (revitalisering recreatiegebied naar permanente bewoning en landschapsontwikkeling inclusief kostenverhaal).

Daarnaast zijn wij ook koploper in grote integrale gebiedsopgaven met een forse woningbouw-component. Hiervoor hebben wij in de G10 en andere gemeenten al vele projecten doorlopen. Actuele voorbeelden zijn meerdere MER/OER-ren bij gebieds-ontwikkelingen in Amsterdam (Haven-Stad, Hamerkwartier, Schinkelkwartier, Verdi Zuidas), Zaanstad (Kogerveldwijk en Achtersluispolder), Amersfoort (Hoefkwartier), Rotterdam (Merwe-Vierhaven), Den Haag (Scheveningen Haven, Kijkduin, Zuidwest en Binckhorst), Utrecht (Utrecht Science Park) en Tilburg (Kenniskwartier).