Helder ‘raamwerk’ voor nieuwe stadsrand Purmerend

De Oostflank ligt aan de oostzijde van Purmerend en strekt zich uit van Baanstee Noord tot Vurige Staart. In deze nieuwe stadsrand moeten bijna 6000 woningen verrijzen. Tegelijkertijd moeten bestaande kwaliteiten behouden én versterkt worden. Dat betekent bouwen in samenhang met het Purmerbos, waterbeheer, leefkwaliteit, mobiliteit en recreatie. Die combinatie maakt de opgave complex en vraagt om scherpe keuzes en heldere spelregels.

Er lag al een gebiedsvisie voor de Oostflank, maar de uitwerking was nog niet concreet genoeg om keuzes vast te leggen in het omgevingsplan. Daarom werkten gemeente, BPD en Antea Group eerst samen een ruimtelijke strategie uit, waarin ook de inzet van instrumenten werd bepaald. Laurens Fiscalini: ‘We kozen voor de combinatie van een gebiedsontwikkelingsprogramma (een instrument waarmee de gemeente nog niet eerder werkte) en een gekoppelde MER.’

Deze strategische keuze zorgde voor een heldere basis: het programma gaf structuur aan ontwerp en samenwerking, terwijl de MER de haalbaarheid, milieueffecten en benodigde mitigerende maatregelen onderbouwde. Zo ontstond een robuust vertrekpunt voor de verdere planvorming. Fiscalini: ‘Zie het als een brug tussen visie en omgevingsplan. Je maakt concreet wat al duidelijk is en formuleert spelregels voor wat nog moet worden uitgewerkt. Zo geef je richting, zonder alles dicht te timmeren.’

De milieueffectrapportage (MER), uitgevoerd door Hester Lindeboom en het MER-team van Antea Group, leverde cruciale input voor het programma. Fiscalini: ‘Meerdere ontwerpvarianten zijn getoetst op hun milieueffecten. Dat maakte inzichtelijk wat keuzes betekenen voor thema’s zoals mobiliteit, geluid, natuur en water. Hiermee kon het ontwerp worden geoptimaliseerd en het programma worden aangevuld met spelregels. Zo werd het MER een actief stuurmiddel in de planvorming.’

De kracht van het project zat in de wisselwerking tussen de ontwerpteams van gemeente, BPD en West8, het MER-team, specialisten van Sweco en Goudappel én de Antea Group-collega’s die het programma opstelden. Ontwerpkeuzes werden getoetst, waar nodig aangepast en daarna vertaald naar het gebiedsontwikkelingsprogramma. Fiscalini: ‘Omdat ontwerp, MER en programma steeds op elkaar inspelen, voorkom je dat ontwerpkeuzes achteraf niet haalbaar blijken en je terug naar de tekentafel moet.’

Het programma moest eind oktober 2025 ter inzage worden gelegd, omdat de gemeente snel woningen wil realiseren gezien de woningnood. Tegelijk vroeg publicatie via het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO) om een nieuwe werkwijze. ‘Dat was even zoeken,’ zegt Fiscalini. ‘Maar door goede afstemming en een strakke planning lukte het ons om het programma en de MER tijdig en zorgvuldig op te leveren, ondanks de complexiteit en de harde deadline.’

Voor de gemeente Purmerend was het gebiedsontwikkelingsprogramma een manier om regie te houden op een complexe opgave. Lisa Rinkel, projectmanager bij de gemeente: ‘Zonder een samenhangend programma blijft gebiedsontwikkeling al snel een ambitie. Antea Group heeft ons geholpen visie en uitvoering met elkaar te verbinden. Het resultaat is een programma dat richting geeft en onze ambities vertaalt naar concrete stappen. Daarmee kunnen we publieke belangen als leefbaarheid, duurzaamheid en bereikbaarheid goed borgen.’

Bij ontwikkelaar BPD | Bouwfonds Gebiedsontwikkeling klinkt een vergelijkbaar geluid. Wat het traject volgens BPD bijzonder maakte, is dat de MER vanaf het eerste moment is ingezet als ontwerptool en niet als verplichte check achteraf. Coen Kuijpers, Senior Gebiedseconoom bij BPD: ‘Daardoor konden varianten écht worden afgewogen: wat betekent een ontwerpkeuze voor mobiliteit, voor natuur, voor leefkwaliteit? Het gezamenlijk beantwoorden van die vragen leverde draagvlak op voor de voorkeursvariant en zorgde dat zienswijzen en zorgen eerder op tafel kwamen. Dat maakt het vervolg voorspelbaarder.’

Na vaststelling vormt het gebiedsontwikkelingsprogramma de basis voor het onderbouwen van financiering, het maken van anterieure afspraken en de planologische stappen die gezet moeten worden. Tegelijk fungeert het programma als tussenstap richting gemeenteraad en omwonenden, voordat de focus verschuift naar juridische planvorming. Fiscalini: ‘Het programma blijft flexibel: het kan worden geactualiseerd als ontwerp en onderzoeken verder worden uitgewerkt, bijvoorbeeld rond de energievoorziening’.

Een nieuw instrument in combinatie met de mer inzetten betekende ook samen ontdekken én leren. Een proces waar Antea Group, BPD en gemeente positief op terugkijken. Rinkel: ‘We hebben dit anders aangepakt dan we gewend zijn. Toch konden we in een nieuwe werkwijze het tempo en de kwaliteit vasthouden. Dat geeft energie. Ook die heb je nodig om zo'n opgave tot een goed einde te brengen.’