Droge voeten bij een grondexploitatie die onder water staat

Gemeenten moeten woningen realiseren, terwijl het omgaan met droogte, hitte en extreme neerslag steeds meer eisen stelt aan het ontwerp, de uitvoering en het beheer van een gebiedsontwikkeling. En dat is maar goed ook, want klimaatadaptatie is nodig om gebieden veilig, leefbaar en betaalbaar te houden. Dat maakt de praktijk van gebiedsontwikkelingen vaak een kwestie van wikken en wegen. Lukt het om met de verwachte grondopbrengsten de ambities voor de gebiedsontwikkeling te betalen? Stellen we ruimte beschikbaar voor water, parkeren of juist aan meer woningen? Het is niet vanzelfsprekend dat het lukt om met de schaarse middelen invulling te geven aan álle ambities voor een gebied. Bestuurders moeten keuzes maken en niet zelden delven water en bodem dan het onderspit tegen de wereld van stenen en grond.

En dit laatste is problematisch. Want door niet tijdig te anticiperen op hitte, droogte en wateroverlast schuiven we de rekening door. De schade aan groen, funderingen en woningen die hierdoor ontstaat, komt later ten laste van de bewoners, gemeente en waterschap. En het leidt tot ongemak en zelfs gezondheidsproblemen bij bewoners. Dit roept de volgende – ongemakkelijke – vraag voor gebiedsontwikkeling op: hoe borgen we het langetermijn water- en bodembelang in de planeconomie, juist nu veel grondexploitaties financieel al ‘onder water staan’?

De kern van de problematiek is eenvoudig te benoemen, maar lastig op te lossen. In de reguliere planeconomie eindigt de businesscase van een gebiedsontwikkeling (de investeringshorizon) bij de oplevering van ‘het gebouwde’. De fase daarna – beheer, onderhoud en vervanging – valt veelal buiten de businesscase van de ontwikkelaar en daardoor buiten zijn investeringsbeslissing. Daarbij horen ook de mogelijke kosten voor het latere funderingsherstel en de vermeden schades vanuit wateroverlast of droogte (door een betere waterberging of passend peilbeheer). Dat heeft twee oorzaken. De eerste is dat de kosten en baten in verschillende tijdvakken vallen. Veel effecten van de ontwikkeling op water en bodem treden pas jaren later op, buiten de investeringshorizon van de ontwikkelende partij.